【紐約時事】 疫情下的紐約租房市場。最強的打房政策。NYC Apartments during Covid
除了房屋小、設備舊、租金高之外，在曼哈頓租房簽約時，除了一個月的押金、第一個月的房租外，還有一筆仲介費，也就是說還沒開始入住，你就需要先拿出三個月房租的現金。這還是在你被審核財務背景過關後，才能簽約。
但什麼打房政策，都沒有新冠肺炎疫情有效。不少曼哈頓租客們紛紛都不續租了，甚至不少人願意付違約金，也要提前解約，搬到空間寬敞的郊區。或許為了維持高住房率的形象，不少公寓大樓出現了一種特別措施，夜間紛紛「開燈」，營造「有人在家」的感覺。
感謝換日線編輯，文章同時刊登於「天下雜誌換日線」
房屋小、設備舊、租金高之外，還要仲介費（broker fee）
在肺炎疫情之前，在紐約市的房東，幾乎可以說是傲嬌天下的一群房東。屋況再差，房租再高，也是會有人自動捧著錢上門，就因為是地狹人稠的世界商業中心，每個人都需要個落腳之地。
有些人可能已經知道曼哈頓的寸土寸金。一房公寓時常不到六百呎，而開價一個月兩千美金都不足為奇，而且可能還是在上百年歷史的老舊建築裡。一般人在看房的時候，可能會想說要考慮幾天再回覆。不好意思，房仲可能會直接跳下一位，上述又小又舊的物件可能還很搶手，你不租還有別人，不愁你一個。
除了房屋小、設備舊、租金高之外，曼哈頓的仲介費（broker fee）時常「直接全額」轉介到租客身上。其實將仲介費轉介到租客上，在美國並不常見，就連我之前居住過的加州大城市，也很少全額由租客負擔。但是在紐約，租客不直接負擔仲介費，常被拿來當作廣告折價。
在紐約市區不時會出現，強調「no fee」的租房廣告，就是租客不需要在簽約時多負擔仲介費。常見的行情最少是一個月，更高的兩到三個月也不是沒聽過。
所以你簽約時，除了一個月的押金、第一個月的房租外，還有一筆仲介費，也就是說還沒開始入住，你就需要先拿出三個月房租的現金。這還是在你被審核財務背景過關後，才能簽約。
銀彈夠外，還需要證明財力
通常租屋前，要先繳交信用證明，並提供收入文件。除了要先證明租客信用良好外，先前無任何欠款歷史，還要提供年收入是月租金40倍的薪資證明，像是銀行對帳單，好一點的大樓甚至會希望提供推薦信，說服你會是個好房客。
也就是說，除了銀彈要準備好外，還要有能力提供信用與收入證明文件，才能通過審查，正式在紐約租房。而且房租會年年調漲，漲到租客寧願搬家，重來一次累人的找房過程為止。也就是因為這樣的環境，造成了許多人在當「二房東」找室友，隔出「客廳房」多住一個人，想方設法負擔租金的另類奇景。
當然紐約市政府不是沒有打房政策，對於租房領域，纽约市房屋局（New York City Housing Authority）有推出「stablized rent」（穩定房租）政策，對於房東提供租稅補貼，以穩定房租漲幅，也就是說每年房租的漲幅有限，不能漫無邊際地調漲。
面對年年漲的房租，疫情竟成了最有效的打房政策
但什麼打房政策，都沒有新冠肺炎疫情有效。疫情下規定除了少數民生產業繼續維持營運外 （例如醫護、超市、銀行），大多數的公司都必須讓員工彈性上班，讓大家員工居家辦公，以視訊、電話取代原本的會議。
本來不少上班族為了避免長時間通勤，而住在曼哈頓。但如今減少進辦公室的頻率，甚至可以到2021下半年都可以在家辦公，那何必負擔高昂的曼哈頓房租，而且現在城裡餐廳禁止內用，所有休閒娛樂場所關閉，街上空蕩蕩的了無生機，不少人轉而決定搬出曼哈頓。
（紐約時報：Google到2021年9月前都可在家辦公，9月後採彈性上班，每週進辦公室三次）
於是疫情爆發的半年後，在疫情遲遲未見轉機之際，曼哈頓內的公寓大樓，不少租客們紛紛都不續租了，甚至不少人願意付違約金，也要提前解約，搬到空間寬敞的郊區。
2020年六月空屋率約3.67%，七月時上升到4.33%，相較於2019年七月，空屋數量增加了1.2倍（新聞來源）。或許為了維持高住房率的形象，不少公寓大樓出現了一種特別措施，夜間紛紛「開燈」，營造「有人在家」的感覺。
曼哈頓「no fee」的廣告不再誘人，不少大樓甚至推出簽約一年送二～三個月的優惠。而曼哈頓外圍有更高的折扣，例如本來強打「一站進城」的長島市，甚至看到五個月的優惠，也有是一年十二個月裡，其中有五個月不用付房租。
雖然要趕快把房子租出去，這些房東還是會斤斤計較的。為什麼是送n個月，不是直接平均在每個月？因為這樣會打壞房租行情，房東仍然想要維持高貴的印象，而且這樣隔年不用面對鉅額漲租的抱怨，這些租約通常只簽一年，只為了先短暫止血，隔年直接條回原價。
即使明年有可能會調回原價，還是有不少房租族願意搬家入住。一來可以藉著難得的機會，體驗一下原本疫情前沒機會入住的社區與大樓。二來，遠距上班已經證明可行性，居家上班似乎會成謂無法擋的風潮，預估短期內租屋市場不會完全回到疫情前的水準，也許明年還是不會漲回原價。
因此，這是房東與租屋族的對賭，誰贏誰輸，無人知曉。就像華爾街的投資對於股市，股市的漲跌有如賭博一樣，房市的上下振動也如同賭博，這些都是一場賭注。
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